31 janvier 2020 : Vente en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) et choix du revêtement de sol par l’acquéreur : quels risques juridiques pour lui ?
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Le point sur l’arrêté du 28 octobre 2019 fixant la liste limitative ainsi que les caractéristiques des travaux pouvant être réservés par l'acquéreur d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA)
La loi Élan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 75, JO 24 nov.) a permis à l’acquéreur en VEFA de se réserver l'exécution de certains travaux de finition ou d'installation d'équipements qu'il se procure par lui-même.

Ce texte répond à la demande des acquéreurs d’appartements en VEFA qui souhaitent, notamment pour des raisons d’économie, réaliser eux-mêmes certains travaux de finition de leur logement à la place du promoteur.

Un décret (n° 2019-641 du 25 juin 2019, JO du 26 juin) d’application de la loi Elan est venu préciser la nature de ces travaux. L’article R. 261-13-1 nouveau du Code de la construction et de l’habitation déclare que :
« Les travaux mentionnés au II de l'article L. 261-15 sont des travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d'installation d'équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir. Un arrêté du ministre chargé du logement fixe la liste limitative des travaux concernés et détermine leurs caractéristiques ».

L’arrêté en question (arrêté du 28 octobre 2019, JO du 7 novembre 2019), fixe, dans son article 1^er, cette liste des travaux pouvant être réservés à l’acquéreur, il s’agit de :

« 1° L'installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
2° L'installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
3° L'installation des équipements sanitaires du cabinet d'aisance ;
4° La pose de carrelage mural ;
5° Le revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation ;
6° L'équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
7° La décoration des murs. »

Sont toutefois exclus les travaux relatifs aux installations d'alimentation en eau potable et d'évacuation des eaux usées ne permettant aucun refoulement des odeurs.

L’article 2 de cet arrêté prévoit que ces travaux respectent les caractéristiques suivantes :

« - Ils sont sans incidence sur les éléments de structure ;
- Ils ne nécessitent pas d'intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
- Ils n'intègrent pas de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
- Ils ne portent pas sur les entrées d'air ;
- Ils ne conduisent pas à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement. »

Le 5°, ci-dessus, concernant le revêtement du sol à l’exclusion de l’isolation, peut toutefois susciter certaines inquiétudes.

En effet si l’acquéreur volontaire se voit réserver la pose du revêtement de sol à l’exclusion de l’isolation, laquelle incomberait par conséquent au promoteur, on imagine mal en pratique qu’une isolation acoustique efficace soit conçue sans adéquation avec un revêtement de sol, celui-ci pouvant être souple (moquette, revêtement synthétique) ou dur (parquet, carrelage).

Or, il convient de rappeler que le contrat préliminaire de la VEFA doit, dans l’hypothèse de travaux réalisés par l’acquéreur, comporter une clause en caractères très apparents stipulant que celui-ci accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu'il réalise après la livraison de l'immeuble (CCH, art. L. 261-15).

En cas de désordre acoustique immobilier et d’un litige avec le voisin du dessous se plaignant notamment de bruits d’impacts excessifs, le risque juridique pourra peser exclusivement sur l’acquéreur de l’appartement du dessus, le promoteur ne s’engageant qu’à respecter l’isolement règlementaire minimum (NRA) indépendamment des caractéristiques d’un revêtement de sol dur pouvant dégrader l’isolement de base.

Le pire n’est jamais sûr et une expertise judiciaire serait de toute façon nécessaire pour démontrer que le revêtement de sol, posé par l’acquéreur, sans précaution ou sans tenir compte tout simplement du type d’isolation posée est à l’origine d’un désordre acoustique immobilier dans l’appartement du dessous pouvant être qualifié de trouble anormal de voisinage.

Reste qu’on ne saura trop conseiller aux futurs acquéreurs en VEFA de ne pas se réserver les travaux de revêtement de sol, même si ceux-ci ne comportent pas l’isolation, mais de faire plutôt le choix d’une option pour du parquet ou du carrelage du promoteur lequel assumera ainsi seul la responsabilité d’un éventuel désordre acoustique immobilier.
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